집주인이 보증금을 미룰 때, 절대 짐부터 빼면 안 되는 이유

 

"이사 가야 하는데 보증금을 안 줘요!" 내용증명 발송부터 임차권등기명령, 그리고 지연 이자 청구까지. 악덕 집주인에게서 내 소중한 보증금을 법적으로 안전하게 받아내는 4단계 절차를 알려드립니다. ⚖️

계약 기간이 만료되었는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 것만큼 막막한 일도 없습니다. "돈이 없다", "세입자 구해지면 주겠다"라는 말만 믿고 무작정 기다리다가는 이사 갈 집의 잔금을 못 치르는 대참사가 발생할 수 있죠. 😥

하지만 걱정하지 마세요. 우리 법은 세입자의 권리를 강력하게 보호하고 있습니다. 무작정 짐을 빼면 절대 안 된다는 사실 알고 계셨나요? 오늘은 집주인을 압박하고 내 돈을 끝까지 받아내는 법적 대응 프로세스를 단계별로 확실하게 정리해 드리겠습니다. 🛡️

 

1단계: 계약 해지 통보와 증거 확보 📞

가장 먼저 해야 할 일은 "나는 계약을 갱신하지 않고 나가겠다"는 의사를 명확히 전달하는 것입니다. 이것이 없으면 '묵시적 갱신'이 되어 보증금 반환 시기가 늦어질 수 있습니다.

• 통보 시기: 계약 만료 2개월 전까지는 반드시 통보해야 합니다. (주택임대차보호법)
• 증거 남기기: 전화 통화 녹음, 문자 메시지, 카카오톡 캡처 등 집주인이 "알겠다"라고 답한 내용을 반드시 확보하세요.

⚠️ 주의하세요!
만약 계약 기간이 지났는데 서로 아무 말 없이 지났다면(묵시적 갱신), 세입자가 해지 통보를 해도 3개월 뒤에야 효력이 발생합니다. 즉, 3개월 동안은 보증금을 못 받을 수도 있다는 뜻입니다.

 

2단계: 심리적 압박, 내용증명 발송 📨

말보다는 문서가 강합니다. 내용증명은 우체국이 편지 내용을 증명해 주는 제도로, 그 자체로 법적 강제력은 없지만 소송 시 강력한 증거가 되며 집주인에게 큰 심리적 압박을 줍니다.

📝 내용증명 필수 포함 사항

• 임대차 계약 사실: 주소, 기간, 보증금 액수
• 계약 해지 통보 사실: "언제 문자로 해지 의사를 밝혔음"
• 반환 요청 및 계좌: "X월 X일까지 아래 계좌로 입금 바람"
• 법적 조치 예고: "미반환 시 임차권등기명령 신청 및 소송 비용, 지연 이자까지 청구하겠음"

 

3단계: 이사 가야 한다면? '임차권등기명령' 🔒

이것이 가장 중요합니다. 보증금을 못 받았는데 이사를 가야 한다면(주소 이전, 짐 빼기), 기존의 대항력과 우선변제권이 사라져 집이 경매로 넘어가도 돈을 못 받을 수 있습니다.

이때 '임차권등기명령'을 신청하면 이사를 가더라도 내 권리가 등기부등본에 딱 박혀서 유지됩니다.

구분	신청 전 (주의) 🚫	신청 후 (확인) ✅
점유 상태	절대 짐을 다 빼거나 전입신고를 옮기면 안 됨. (비밀번호도 알려주지 말 것)	등기부등본에 '임차권'이 기재된 것을 확인한 후 이사 가능.
집주인 반응	"돈 줄 테니까 짐부터 빼"라고 회유함.	등기에 빨간 줄(임차권)이 그어지면 새 세입자를 못 구하므로 돈을 급하게 마련해 옴.

💡 팁: 임차권등기명령 신청 비용은 나중에 집주인에게 모두 청구할 수 있습니다. 혼자서 전자소송 사이트를 통해서도 신청 가능합니다.

4단계: 최후의 수단, 지급명령 및 반환 소송 ⚖️

등기까지 했는데도 돈을 안 준다면, 이제는 법원의 힘을 빌려 강제로 받아내야 합니다.

• 지급명령 신청: 소송보다 절차가 간편하고 비용이 저렴합니다. 집주인이 2주 이내에 이의 제기를 안 하면 확정판결과 같은 효력을 가집니다. (집주인 주소를 정확히 알아야 함)
• 보증금 반환 소송: 집주인이 이의 제기를 하거나 다툼이 있을 때 진행합니다. 승소 시 변호사 비용 등 소송 비용도 청구 가능합니다.
• 이자 폭탄 청구: 소송 촉진 등에 관한 특례법에 따라, 소송 제기 후에는 연 5%가 아닌 연 12%의 지연 이자를 청구할 수 있습니다.

 

🛡️

보증금 반환, 이것만 기억하세요!

1. 해지 통보: 만기 2개월 전까지 문자/녹음 증거 확보

2. 이사 금지: 돈 받기 전엔 점유 유지 (짐 일부 남기기)

3. 임차권등기: 이사 가야 한다면 반드시 등기 명령 후 이동

4. 이자 청구: 늦게 줄수록 연 5%~12% 이자 청구 가능

법은 준비된 세입자의 편입니다. 당당하게 요구하세요!

자주 묻는 질문 ❓

Q: 현관 비밀번호를 집주인에게 알려줘도 되나요?

A: 보증금을 받기 전까지는 절대 알려주면 안 됩니다. 비밀번호를 알려주고 짐을 빼는 순간 '점유'를 상실하게 되어 대항력을 잃을 수 있습니다. 일부 짐을 남겨두고 문을 잠가두세요.

Q: 임차권등기명령 신청 후 바로 이사 가도 되나요?

A: 아닙니다. 법원에서 '결정'이 나고, 등기부등본에 실제로 기재된 것을 확인한 후에 이사를 가야 효력이 있습니다. (보통 신청 후 2주~한 달 소요)

Q: 소송 비용은 누가 내나요?

A: 소송에서 승소하면 소송 비용(인지대, 송달료, 변호사 보수 일부)을 집주인에게 청구할 수 있습니다.

보증금 반환 문제는 시간과 인내가 필요한 싸움입니다. 하지만 명확한 증거와 법적 절차만 밟는다면 100% 돌려받을 수 있는 돈이기도 합니다. 오늘 내용을 잘 숙지하셔서 소중한 자산을 안전하게 지키시길 바랍니다. 💪